Le bail emphytéotique photovoltaïque expliqué

Lors de la construction d’un projet photovoltaïque, une entreprise spécialisée dans le développement de projets photovoltaïque vous proposera un loyer contre le droit d’installer et d’exploiter des panneaux solaires sur vos bien immobiliers.

Qu’il s’agisse d’une ferme solaire au sol, d’un projet agrivoltaïque, de photovoltaïque flottant, d’ombrières sur grand parking, ou de grande toiture photovoltaïque le fonctionnement est généralement similaire : l’entreprise développe finance et construit l’installation photovoltaïque et vous verse un loyer en contrepartie de la mise à disposition de votre bien immobilier.

Pour conclure cette location, un contrat de bail doit être signé. Dans la majorité des cas, ce sera un bail emphytéotique qui vous sera proposé. Mais qu’est ce qu’un bail emphytéotique exactement ?

En bref : bail emphytéotique et photovoltaïque

Le bail emphytéotique est un contrat de bail longue durée (18 à 99 ans). Il est très utilisé pour les projets photovoltaïques pour lesquels sa durée est généralement de 25 ou 30 ans. 

Il permet au propriétaire du terrain de laisser une entreprise construire et exploiter une centrale solaire en échange d’un loyer annuel ou d’une soulte. 

Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ? 

Le bail emphytéotique, régi par les articles L451-1 à L451-13 du Code rural, est un bail immobilier de longue durée. Sa durée est comprise entre 18 ans et 99 ans. Dans le cadre d’un projet photovoltaïque, la durée du bail emphytéotique est généralement de 25 ou 30 ans (la durée de vie des panneaux photovoltaïques). Il peut être renouvelé par accord entre les deux parties.

Le bail emphytéotique peut-être utilisé pour des parcs solaires au sol, des panneaux photovoltaïques flottants, des projets agrivoltaïques, des ombrières sur grands parkings et de grandes toitures photovoltaïques.

 

Le bail emphytéotique est conclu entre deux ou plusieurs parties :

  • Le propriétaire du terrain, qui accepte de le louer en échange d’un loyer annuel
  • Le preneur du bail qui est, dans le cadre d’un parc photovoltaïque, une entreprise développant des projets photovoltaïques. Qui peut ainsi installer les panneaux photovoltaïques et les exploiter pendant toute la durée du bail.
  • Si il existe un ou des exploitant(s) agricole(s) qui ne sont pas les propriétaires du terrain, ils sont également parties prenantes du bail emphytéotique. Le bail devra préciser la répartition du loyer entre propriétaires et exploitants agricoles. Le bail emphytéotique pourra également préciser les dispositions prises pour maintenir l’activité agricole sur le terrain.

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Pourquoi un bail emphytéotique pour des projets photovoltaïques ?

Le bail emphytéotique est l’accord foncier le plus utilisé pour les projets photovoltaïques. Il est choisi pour plusieurs raisons : 

 

  • Il permet une longue durée de bail, nécessaire pour exploiter les panneaux photovoltaïques pendant toute leur durée de vie (25 à 30 ans). 

 

  • Il donne au preneur des droits réels, qui lui permettent de construire, financer, et exploiter le projet photovoltaïque. 

 

  • Le propriétaire du terrain ne paye aucune charge. C’est le preneur du bail qui s’acquitte des différentes charges et taxes liées au bail emphytéotique.

 

  • À la fin du bail, les parties peuvent choisir de renouveler le bail pour prolonger l’installation photovoltaïque. Sinon, selon les termes du bail, le propriétaire du terrain peut devenir propriétaire des installations photovoltaïques ou alors, le preneur du bail devra démanteler toutes les installations et remettre le terrain en état. 

Les droits et obligations des parties 

Droits et obligations du bailleur (le propriétaire du terrain) 

Le propriétaire accepte de laisser l’accès à son terrain dans les conditions convenues dans le bail emphytéotique à l’entreprise et à ses partenaires pour la construction du parc photovoltaïques, son exploitation et sa maintenance. Il s’engage à ne pas effectuer de nouvelles constructions qui pourraient nuire aux panneaux photovoltaïques (en créant un ombrage par exemple). 

En retour, il perçoit un loyer annuel toute la durée du bail, ou bien une soulte. Selon les projets, sa parcelle de terrain peut être entretenu par le preneur. Il peut aussi profiter des avantages liés aux installations (amélioration du rendement agricole pour les projets agrivoltaïques, protection des voitures dans les cas d’ombrières de parking etc.) 

Droits et obligations du preneur (le “locataire”, l’entreprise qui construit le parc solaire) 

Il est appelé emphytéote plutôt que locataire car le bail emphytéotique lui donne un statut particulier. Il a pour obligation de respecter les conditions du bail : paiement du loyer et d’éventuelles servitudes, remise en état du terrain, etc. 

Le preneur reste propriétaire de l’installation photovoltaïque pendant toute la durée du bail. Il vend l’électricité produite et rentabilise ainsi son investissement. 

Première étape avant le bail emphytéotique : la promesse de bail 

Le bail emphytéotique est conclu devant notaire, généralement juste avant la construction du parc photovoltaïque. Mais avant la signature de ce bail, le propriétaire, l’entreprise, et, s’il y en a un, l’exploitant agricole, ont déjà signé une promesse de bail. 

La promesse de bail est un avant-contrat, elle permet au propriétaire de laisser l’accès à l’entreprise pour réaliser les différentes études et démarches administratives nécessaires avant la construction du parc photovoltaïque. Le propriétaire s’engage à laisser l’accès à l’entreprise pour les études et demandes d’autorisation du projet. Les parties s’engagent à signer le bail emphytéotique le moment venu. 

Les principales conditions du bail emphytéotiques sont reprises dans la promesse de bail. Elle précise notamment le loyer convenu. Le futur bail emphytéotique peut être annexé à la promesse.

 Contrairement au bail emphytéotique, la promesse de bail ne nécessite pas une signature devant notaire. Elle est donc plus simple à mettre en place qu’un bail emphytéotique complet. 

La promesse de bail de donne généralement pas lieu au paiement d’un loyer. Le paiement des loyers commençant généralement lors de la construction des installations photovoltaïques, après la signature du bail emphytéotique. 

Un bail emphytéotique pour votre projet photovoltaïque ?

Vous connaissez maintenant le fonctionnement et les conditions du bail emphytéotique pour un projet photovoltaïque. Pour vos projets photovoltaïques, qu’ils soient au sol, sur un plan d’eau, sur un grand parking ou une toiture, il est très probable que l’on vous propose un bail emphytéotique.

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